不動産を売る時のポイントをいろいろまとめました。
いま売りに出している方、売ることを考えている方へ参考になれば幸いです。
売却方法の２パターン
不動産を売るとなった時、売り方は大きく２つあります。
自分で売るのかそれとも不動産屋に頼むのかですね。
宅建業の経験でもない限り不動産屋に頼む方をお勧めします！
自分で売る
「そもそも不動産売却って自分で出来るもんなの？」って思ってる人へ。
できます。
かなり面倒ですが。
仲介手数料を不動産屋に払わなくていいぐらいしかメリットがないのに対して全てを自分でしないといけないデメリットが大きすぎるというだけで。
買う人の目星がついている
特に自分で買主を見つけられる自信がある人、もしくは買ってくれそうなアテがある人は自分でやってみるのも良いかもしれませんね。
近所の人が自分の土地を欲しがってるとか。
契約書の作成と登記手続き
契約書は取引内容を記載したものに自分と相手のサイン・日付が入ってれば有効です！
冊子じゃなくて紙1枚でも問題ありません。
コマゴマと後日のトラブルに対して取り決めておかないと後で苦労することになりかねませんけど。
登記も司法書士に頼まず自分でできますよ。
いまどきネットでちょっと検索すればやり方書いてますし法務局に相談することもできます。
買主を見つけて自分で契約・登記すれば売買金額や不動産評価額にもよりますが数十万円は不動産屋に頼むより安くなります。
個人間で売買するとローンを組めない
気をつけてほしいのは買主がローンを組んで購入する場合です。
融資を受けるのに必要な提出書類に宅建業者（不動産屋）の作成した契約書を求められますからね。
買主がローンを組もうとしているなら先に金融機関に「自分たちで契約するので契約書も不動産屋が作成するものではない」ことを伝えてそれでも融資してもらえるか確認しておいた方が良いでしょう。
フリーローンとかでもなければまずダメでしょうが。
ちなみに筆者は昔自分で売ろうとしたとき、相手が上の理由でローンを組めなかったので破談となりました 笑
まとめると自分で買う人を探して契約も登記も自身で行い、かつ買主が現金で支払ってくれるというケーズじゃなければ自分で売るのはお勧めできません。
そんなケースはかなりのレアケースといえます。
不動産屋に依頼する
それでは不動産屋に任せる場合はどうなのか？
順に説明していきます！
注意：下記の「不動産屋」というのは最低でも店や事務所を構え、2～3人以上のスタッフがいてネット広告やホームページを掲載している規模の会社を想定しています。
規模が大きければあるいは小さければ良いというつもりはありませんが、個人か身内だけで自宅を事務所代わりにしているような会社は想定していません。
もちろんそういうところにも良いところはあるんでしょうけど不動産取引を初めてやろうとしている方にはお勧めできません。
悩ましいことも少なくないでしょうが待っていても不動産は売れません。
とにかく行動あるのみです！
不動産屋または査定サイトへ連絡
まずは売る価格と任せる業者を決めます。
周辺の類似物件はいくらなのか？
相場に合わせれば売れるのか？？
不動産屋に相談すると安く売られてしまわないだろうか。
そんな疑問も複数の不動産屋に査定してもらえば問題ありません。
まずは不動産屋に問い合わせましょう！
売却を依頼する業者の候補は近所から選ぶ
会社の所在が物件に近い方が良いです。
遠いと移動コストがかかるし現地確認やお客さんを案内するだけでも往復に時間がかかります。
会社から遠いと必然的に何かと後回しにされがちになってしまいます。
まずは物件に近い不動産屋2～3件をぐるっと訪ねてみてください。
事前に予約しておくとスムーズですけど飛び込みで行っても忙しくなければ普通に対応してくれます。
電話で、それか直接お店に行って「不動産を売りたいのでいくらで売れるか調べてほしい」と伝えましょう。
これを複数の会社に行います。
できれば3社以上、最低2社ないと比較しようがありません。
お願いする会社が決まらない・見つからない
何社に査定してもらっても各社似たり寄ったりの返事しかなくて決め手に欠けることがあります。
そんな時は訪問した時の対応の早さや担当者の雰囲気で決めるのも良いですね。
田舎過ぎてウチの近所には1件しか不動産屋がない！って場合はなるべく物件住所に近い地域の不動産屋に声をかけてください。
だいたいの不動産屋が都道府県下全域対応です。
会社から遠いから査定しないなんて会社はまずありません。
もしあったらそんなところに頼むのはやめておきましょうね。
各社の意見が出揃ったところで1番良さそうなところにお願いしてください！
査定サイトを利用する
ところで近年では一括査定をうたうネットサービスが増え地域の不動産屋も積極的に参加しているので店頭で対面よりオンラインの方が良いという方にはお勧めです。
時間も曜日もいつでも大丈夫ですしね。
どうやって問い合わせるのかって話ですが、ネットで「不動産 売却」とか「家を売る」・「不動産査定」等で検索すれば査定サイトがわらわら出てきます。
どこを選んでも窓口が違うだけで大差ありません。
査定も売却も行うのは査定サイトの運営者ではなく不動産屋だからです。
適当に気に入ったものを選んで問い合わせてください。
サイトの中に入力フォームがあると思うのでそこに売りたい不動産の概要・名前・連絡先を入力して送信すれば後日、不動産屋から連絡が来ます。
一括査定は業者を混同しないように気をつける
査定を依頼する業者それぞれから個別に連絡が来るので業者名や打ち合わせ予定日時がゴチャゴチャにならないよう気をつけてください。
5社一括査定なら5件、10社なら10件の連絡が来ます。
筆者が査定サイトを利用した時はゴッチャにはならなかったんですけど、30分とか1時間ごとに5社からかわるがわる連絡がきて全部同じような話なのでちょっとめんどくさかったですね。
はじめの1件2件ならいいんですけど5回も同じ話をしてると電話くれてる営業さんには悪いけどダルくなってくるんですよ 笑
名前も○○ハウスとか××不動産とか似たようなのばっかりですしね。
メールのみでの対応も可
電話が苦手な人はメールのみでも対応してもらえますよ。
わたしはメールでのやり取りより電話で口頭説明してもらうのが早いかなと思って電話にしました。
でもメールの方がどこからどんな話があったか整理できて良さそうですね。
査定サイトはタダじゃない（不動産屋が）
一点ご注意を。
査定サイトを使う場合は店頭に行くより営業がしつこいことが多いです。
実は査定サイトって不動産屋にコストがかかるんです。
問い合わせ1件につき査定サイトへ1万円払うとか。
そんなわけでその1万円を無駄にしないように粘ってくるんですけどそんな時はハッキリ断ってください。
「もうヨソに決めたので」と伝えればそれ以上は食い下がらないでしょう。
価格を決定
複数の業者から査定を取ればおおよその売却価格が見えてきます。
査定額の平均より高い方が良いとか安くないと売りづらそうとか考えながらとにかく売り値を決めましょう。
金額が決まらなければ売却は始まりません！
決めきれなければ思うより「ちょっと高いかな？」ぐらいに設定しておきます。
後々売れなくて安くしていくのは問題ありませんが高くするのは難しいですからね！
高価格を提示してきたら怪しい
より高い価格設定を提案してきたところに任せたいところですが、あまりにも他社平均とかけ離れている会社はご注意ください。
あなたからその会社に単独で売却を任せさせるために現実離れした価格を提案してるだけの可能性があります。
査定の時点でいくら高い金額を言われてもその金額で売れなければ机上の空論です。
高い金額を提示してきた会社に任せたものの全く売れず、売却を実現させるために結局、他の会社が言っていた金額ぐらいまで落とすことになったというのはよくある話。
業者の決定
最後に1番気に入った会社に連絡を入れて査定の結果をふまえてこれぐらいの金額で売りたいというのを伝えてください。
その後、その会社と媒介契約を締結します。
どうしても1つの会社に絞れない時は「一般媒介契約」にして複数の業者に依頼することもできます。
次はその媒介契約について説明しますね！
媒介契約といろいろ
不動産売却は不動産屋さんと「媒介契約」を結ぶことからはじまります。
「媒介」っていうのは仲介と同じ意味合いで2者の中継ぎ、つまり売り手と買い手の両者を取りまとめることです。
媒介契約とは
媒介契約っていうのは売却の場合、物件の所有者（売り主）がこの物件をこの条件で販売することをその不動産屋へお願いしましたというのを証明する契約です。
当然ですが所有者の許可なしに勝手に不動産屋が不動産を売ることはできません。
売り主が不動産屋へ販売活動を確かに依頼したというのを書面にして契約するんですね。
この媒介契約を締結すると不動産屋が売却に向けて動けるようになります。
目的別に3つ
で、この媒介契約書には種類がありまして、まず目的別に
「交換」・「購入」・「売却」の3パターンがあります。
今回は不動産売却がテーマなので3つのうち「売却」についてです。
媒介契約の3種類
次に所有者に対しての拘束力別に3パターンがあります。
拘束が強い順に
①専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
②専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
③一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
となります。
そして売り主への拘束が強い代わりに不動産屋の責任も上から順に重くなります。
3つの違いですが、
専属専任媒介・専任媒介は所有者と1つだけの不動産屋が結べて一般媒介は2つ以上の不動産屋と契約できます。
上で「依頼する業者を1つに絞れないときは一般媒介で」と書いたのはこういうことです。
自己発見取引はほぼありえない
また専属専任媒介は売り主が自分で買主を見つけてきても不動産屋を通さないといけないもの、専任媒介は売り主が自分で買主を見つけてきたときは不動産屋を通さずに取り引きができるものとなります。
筆者の経験上、売り主の買い主自己発見なんてのは売ると決めたときから買い手のメドがたっている場合がほとんどなんであんまり気にしなくていいかと。
販売中、唐突に知り合いからその不動産売ってくれという話がある可能性もゼロではないですが限りなく低いでしょうね。
１社単独か複数か
他にも契約期間や報告義務、レインズ登録など差異はありますが売り主として1番大きいのは1社だけに任せるのか複数の会社に任せるのかです。
これはもうフィーリングでいいと思います。
お会いした営業の方に任せられるかどうかですね。
専属の方が業者がやる気になるは本当か？
ちなみによく言われる話で「専属専任に比べて一般は業者のやる気がないので専属専任にすることを勧める」というものがあります。
不動産屋からして他社が決めてしまう可能性のある一般媒介はやる気が出ないけど専属専任は自社単独でやる責任があるので気合いが入るというイメージでしょうか。
この話は実際どうでしょうね？
専属にしようが一般にしようが不動産屋がやってくれることなんて広告出して問い合わせが来るのを待っているだけですので大差ないように思います。
専属にするならサービスがある場合、例えば仲介料を値引きする・草刈り清掃等のメンテナンスをしてくれる・買い取り保証が付く、そういうのがあるなら専属にする方が良いでしょう。
でも無条件ならどっちでも変わらない、むしろ他社と競合する一般の方が頑張ってくれる気がしますけども。（※ただし良質な物件に限る）
筆者はこの話は業者が専属取りたいときの口上でしかないと思っています・・・。
売却までの流れ
不動産屋と媒介契約を結ぶとそこから販売活動が始まります！
一連の流れを見ていきましょう。
広告掲載
媒介契約後、業者が行うのは物件調査そして広告掲載です。
広告の媒体は一昔前なら新聞・チラシ・情報誌等の紙媒体が色々あったんですが最近はネット広告がほとんどですね。
紙媒体は大売り出し、分譲地や建て売り住宅・新築マンションぐらいしか見かけなくなりました。
不動産情報誌なんかはどんどん廃刊になりましたしね。
今どきは個人所有の土地や建物の販売ならまずネット広告でしょう。
ネットも自社ホームページなんかじゃなくて不動産ポータルサイトに掲載します。
「at home」・「suumo」といったアレですね。
たいていの不動産屋はポータルサイトに掲載してお客様から反響が来るのを待ちます。
購入ご希望の方から連絡を受け現地案内が終わり無事に購入申し込みが入れば次は契約となります。
売買契約
契約書類を宅建業者が作成してくれるので内容確認後、書類の売主欄にサイン・押印を行います。
契約書記載の日時に記載金額で決済を行います。
ここまでくれば売却までもう一息ですが最後のヤマに「ローンが通るかどうか」があります。
買い手がローンを利用して購入資金を用意する場合、ローンが通らなければキャンセルになります。
不動産屋や銀行員は経験からおそらく通るだろうという見通しがあります。
（おそらく通らないだろうという場合は契約してません）
が、それでも通らないときは通りません。
これはもう祈るしかないですね。
引き渡し
ローンが通れば契約書記載の日時に引き渡します。
売り主がやることはお金を受け取って自分の登記名義を買い手に移します。
登記手続きは司法書士がやってくれるので指示された準備物を用意してください。
これで売却完了です！
実際には売却を始めても思うように売れずに苦戦することもあります。
焦らず冷静に待ってみてください。
こっちの記事もいっしょにみてください！
コメント